Care sunt solutiile optime pentru revendicarile imobiliare?

Proprietatea este strâns legată de fiinţa omenească, apărând odată cu omul şi
stând la baza dezvoltării sociale.
Chiar dacă din punct de vedere terminologic are multiple înţelesuri, proprietatea
desemnează chiar dreptul de proprietate.
Proprietatea a fost şi va rămâne o constantă a societăţii umane pentru că ea este
cea care asigură stabilitatea dar şi progresul, dreptul de proprietate fiind unul din
drepturile fundamentale ale omului, consacrat ca atare de documentele de drept
internaţionale dar şi naţionale.
Indiferent dacă vorbim de proprietatea privată sau de cea publică, concepte
cunoscute din dreptul roman, ele au cunoscut o evoluţie în timp, evoluţie care se
manifestă şi în epoca contemporană, prin apariţia şi reglementarea dreptului de
proprietate intelectuală, prin dezvoltarea proprietăţii mobiliare.
Dar, ca orice latură a activităţii umane, nici proprietatea, cu multiplele sale
sensuri, nu poate exista în afara dreptului.
Acestea au fost raţiunile pentru care am încercat să abordez problema apărării
dreptului de proprietate prin acţiunea în revendicare, care este una din modalităţile cele
mai ferme de apărare a dreptului de proprietate.
Problemele apărute de-a lungul anilor nu au fost puţine tocmai datorită
complexităţii problemelor legate de dreptul de proprietate, dar legislaţia, doctrina sau
jurisprudenţa au încercat să rezolve problemele apărute.
După anul 1989, în România, tocmai pentru că anterior proprietatea a fost
supusă unui proces de desfiinţare şi când dreptul de proprietate a cunoscut limitări
drastice, s-a încercat să se rezolve problema proprietăţii, mai ales restituirea fostelor
proprietăţi pe care statul comunist le preluase abuziv din proprietatea şi posesia
persoanelor.
Această problemă nu a existat numai în România ci şi în celelalte state foste
comuniste care au cunoscut acelaşi proces de restrângere a dreptului de proprietate
privată şi de acordare a unui regim preferenţial dreptului de proprietate de stat. Dacă în celelalte state foste comuniste problema restituirii proprietăţilor
preluate de stat a fost rezolvată, mai rapid sau pe parcursul unor ani, în România s-a
încercat rezolvarea problemei prin emiterea mai multor acte normative cu caracter
reparator, dar eficienţa lor nu a fost cea aşteptată din moment ce la aproape 20 de ani
de la instaurarea noului regim politic nu este pe deplin soluţionată această problemă.
Măsurile legislative adoptate de-a lungul anilor, incoerente şi necorelate, nu au
făcut altceva decât să prelungească situaţia de incertitudine în care se află atât foştii
proprietari deposedaţi dar şi cei care posedă acele bunuri.
La adoptarea acestor măsuri nu s-a avut în vedere, dat fiind perioada mare de
timp care s-a scurs de la data preluării bunurilor, de faptul că multe din aceste bunuri
nu mai există în materialitatea lor, că bunurile au fost dobândite, cu bună-credinţă, în
proprietate de alte persoane, ale căror drepturi trebuie să fie ocrotite.
Toate aceste schimbări de legislaţie, uneori soluţiile pronunţate de instanţele
judecătoreşti i-au determinat atât pe foştii proprietari ai bunurilor preluate de stat, dar
şi pe dobânditorii unor astfel de imobile să se adreseze Curţii Europene a Drepturilor
Omului, după ratificarea de către România a Convenţiei europene a drepturilor omului,
care a sancţionat încălcările aduse acesteia de către autorităţile române. Din păcate,
România deţine un nedorit loc fruntaş în ierarhia condamnărilor, majoritatea dintre
acestea fiind legate de situaţia bunurilor preluate abuziv de stat.
Lucrarea a fost structurată în cinci titluri:
Titlul I – Aspecte generale privind mijloacele juridice de apărare a dreptului de
proprietate;
Titlul II – Acţiunea în revendicare de drept comun;
Titlul III – Regimurile speciale ale acţiunii în revendicare în dreptul civil
român;
Titlul IV – Acţiunea în revendicare a bunurilor proprietate publică;
Titlul V – Concluzii şi propuneri de lege ferenda.
În cadrul Titlului II am tratat, în capitole separate, acţiunea în revendicare
imobiliară şi acţiunea în revendicare mobiliară.
Deşi probleme legate de aceste două categorii de acţiuni în revendicare sunt, în
general, aceleaşi cu cele analizate de-a lungul anilor, totuşi, după anul 1989, atât în
cadrul acţiunilor în revendicare a bunurilor mobile de drept comun, dar şi în cadrul
acţiunii în revendicare a bunurilor imobile au apărut probleme noi care au trebuit să fie
rezolvate de jurisprudenţa şi doctrină.
Pentru că anterior anului 1989 acţiunea în revendicare avea o aplicaţie foarte
redusă, atât revendicarea bunurilor mobile cât şi a celor imobile pentru că dreptul de
proprietate privată a fost restrâns la foarte puţine bunuri, după anul 1989, pentru că
dreptul de proprietate s-a încercat a fi repus în importanţa sa şi regimul juridic al
acţiunii în revendicare s-a modificat. Au început să fie revendicate terenurile,
imobilele preluate abuziv de stat în perioada regimului comunist.
Direct legat de acţiunea în revendicare am analizat cine poate avea calitate
procesuală activă în cadrul acestei acţiuni şi am analizat, atât diferendele doctrinare
dar şi jurisprudenţiale legate de posibilitatea ca unul dintre coindivizari să poată
formula acţiunea în revendicare. Am arătat şi influenţele pe care soluţiile Curţii
europene a drepturilor omului le-au avut asupra rezolvărilor interne a acestei chestiuni.
Am prezentat şi încercările pe care jurisprudenţa le-a adus pentru atenuarea
regulii unanimităţii în formularea acţiunii în revendicare în cazul coproprietăţii, atât a
celei comune pe cote-părţi cât şi a celei devălmaşe.
Tendinţa manifestată este de renunţare la aplicarea regulii unanimităţii şi de a
da posibilitatea unui singur coindivizar de a formula acţiunea în revendicare, tendinţă
manifestată şi în Proiectul Codului civil, care în art. 501, prevede că „Fiecare coproprietar poate sta singur în justiţie, indiferent de calitatea procesuală, în orice
acţiune privitoare la coproprietate, inclusiv în cazul acţiunii în revendicare."
În cadrul capitolului II consacrat acţiunii în revendicare imobiliară am acordat o
atenţie deosebită uzucapiunii pentru că este modul de dobândire a dreptului de
proprietate care prezintă cea mai mare importanţă în analiza dovezilor absolute a
acestui drept.
În strânsă legătură cu problema uzucapiunii, ca mod de dobândire a dreptului de
proprietate am prezentat şi analizat incidenţa dispoziţiilor art. 30 din Legea nr. 58/1974
şi art. 40 din Legea nr. 59/1974 asupra termenelor de prescripţie achizitive, respectiv
dacă acestea au dus la întreruperea cursului prescripţiilor achizitive asupra terenurilor
şi dacă perioada când aceste acte normative au fost în vigoare se poate lua în calculul
termenelor pentru uzucapiune, inclusiv soluţia adoptată de instanţa supremă în această
chestiune.
În rezolvarea problemelor legate de proba dreptului de proprietate practica
judiciară şi doctrina au conturat noţiunea de „titlu", noţiune care a fost folosită şi în
cadrul regimurilor speciale ale acţiunii în revendicare a bunurilor preluate abuziv.
Surprinzător, dar şi la aproape 17 ani de la apariţia Legii nr. 18/1991, legea
fondului funciar, am analizat, ca fiind de actualitate, problema dacă adeverinţele de
proprietate pot sau nu să constituie titlu de proprietate în cadrul acţiunilor în
revendicare imobiliară şi aceasta pentru că nu a fost finalizată, încă, problema emiterii
titlurilor de proprietate pentru persoanele cărora le-a fost constituit sau reconstituit
dreptul de proprietate asupra terenurilor.
Au fost analizate şi diferitele situaţii ce pot apărea, în legătură cu valoarea
probantă a titlurilor de proprietate, respectiv când reclamantul şi pârâtul au titluri
scrise care provin de la acelaşi autor sau de la autori diferiţi, când numai o parte are
titlu pentru a dovedi dreptul de proprietate, când niciuna dintre părţi nu posedă titlul
sau nu poate invoca dobândirea proprietăţii prin uzucapiune sau ocupaţiune.
Pe lângă prezentarea termenului în care poate fi exercitată acţiunea în
revendicare imobiliară am prezentat şi efectele acţiunii în revendicare imobiliară.
Cum în România au funcţionat două sisteme de publicitate imobiliară, sistemul
personal de publicitate al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni consacrat de
legislaţiile civile inspirate de Codul civil francez şi sistemul real de publicitate al cărţilor funciare consacrat de legislaţiile de inspiraţie germanică am analizat şi
acţiunea în revendicare imobiliară în sistemul de publicitate imobiliară al cărţilor
funciare având în vedere că aceasta prezintă un anumit specific plecând de la
particularităţile sistemului de publicitate imobiliară.
Pentru a evidenţia aceste particularităţi am prezentat câteva principii de bază
care guvernează sistemul de publicitate: principiul efectului constitutiv de drepturi al
înscrierii în cartea funciară, principiul forţei probante al înscrierii şi principiul
publicităţii integrale.
Pentru o bună înţelegere a regimului juridic al acţiunii în revendicare imobiliară
în sistemul cărţilor funciare am analizat şi problema uzucapiunii în sistemul de carte
funciară, respectiv uzucapiunea tabulară şi uzucapiunea extratabulară dar şi dovada
dreptului de proprietate în sistemul cărţilor funciare, inclusiv după intrarea în vigoare a
Legii nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare.
În capitolul III, dedicat acţiunii în revendicare mobiliară, am prezentat regula
stabilită de art. 1909 alin. (1) C.civ., excepţia de la regula stabilită de art. 1909 alin. (1)
C.civ., dar şi aspecte procedurale legate de acţiunea în revendicare mobiliară, chiar şi
acţiunea în restituirea bunurilor culturale care au părăsit ilegal teritoriu unui stat
membru al Uniunii Europene.
Regimurile speciale ale acţiunii în revendicare le-am prezentat în Titlul III.
Procedurile de restituire prevăzute de legile reparatorii adoptate nu reprezintă
altceva decât regimuri speciale ale acţiunii în revendicare.
În cadrul acestor proceduri, persoana îndreptăţită va trebui, pentru a reintra în
posesia bunului preluate de stat, să facă dovada dreptului său de proprietate la data
preluării, dar acţiunile de restituire, spre deosebire de cele în revendicare de drept
comun, sunt supuse unor termene de decădere şi unor proceduri prealabile care au
încercat să rezolve cât mai rapid posibil problema bunurilor preluate abuziv de stat.
Din păcate, deşi au trecut aproape 20 de ani de la instaurarea unui nou regim
politic în România, problema bunurilor preluate de stat anterior nu a fost definitiv
rezolvată şi încă sunt dispute doctrinare şi jurisprudenţiale legate de restituirea acestor
bunuri iar această situaţie a persistat datorită prevederilor legale care au dat
posibilitatea la interpretări, dar şi modificărilor aduse în timp care, deşi aveau menirea
de a uşura aplicarea legilor, au dus la noi interpretări. Prin apariţia acestor legi s-a încercat o rezolvare mai rapidă a situaţiei bunurilor
preluate abuziv renunţându-se la acţiunea în revendicare de drept comun, fiind
suprimată posibilitatea de a apela la calea dreptului comun.
În cadrul acestui titlu am analizat regimurile speciale ale acţiunilor în restituire
astfel cum au fost ele reglementate în actele normative cu caracter reparator adoptate
în materia bunurilor imobile preluate de stat în mod abuziv.
Faptul că prin aceste acte normative au fost stabilite condiţii legate de modul în
care vor fi formulate cererile de restituire nu dovedesc decât faptul că ele derogă de la
principiile dreptului comun.
Chiar şi instanţele judecătoreşti au recunoscut că acţiunile în restituire
formulate în baza Legii nr. 10/2001 reprezintă „o acţiune în revendicare specială
supusă unui regim juridic aparte" dar prin aceasta nu se încalcă accesul liber la justiţie,
pentru că procedura administrativă poate fi urmată de procedura judiciară, actele emise
în procedura administrativă putând fi contestate în faţa instanţei judecătoreşti.
Procedura specială instituită de Legea nr. 10/2001 trebuie urmată chiar şi de
către persoanele ale căror bunuri au fost preluate de stat fără titlu valabil, chiar dacă în
art. 2 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 se precizează că „persoanele ale căror imobile au
fost preluate fără titlu valabil îşi păstrează calitatea de proprietar avută la data
preluării", dar „pe care o exercită numai după primirea deciziei sau a hotărârii
judecătoreşti de restituire".
O dovadă că regimul restituirilor în baza actelor normative cu caracter reparator
are caracter special în raport de acţiunea în revendicare de drept comun este şi faptul
că potrivit art. 47 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 [în forma republicată în 2005, art. 47
alin. (1) a devenit art. 46 alin. (1)], dacă anterior intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001,
persoana îndreptăţită avea pe rolul instanţelor o acţiune în revendicare a unor bunuri
care au fost preluate abuziv de stat are posibilitatea de a suspenda această acţiune şi de
a respecta procedura prevăzută de noua lege sau de a continua judecata acelei acţiuni
potrivit dreptului comun.
Prevederi similare celor din Legea nr. 10/2001 se regăsesc şi în alte acte
normative cu caracter reparator, dar care se referă la bunurile preluate de la cultele
religioase sau de la comunităţile aparţinând minorităţilor naţionale (O.U.G. nr.
94/2000, O.U.G. nr. 93/1999).Şi în aceste acte normative sunt prevăzute proceduri prealabile care trebuie
respectate, cu caracter obligatoriu şi care fac imposibilă formularea unor acţiuni în
revendicare de drept comun pentru bunurile ce pot fi restituite în baza acestor acte
normative, dar este instituită norma juridică specială care dă posibilitatea recuperării
bunurilor preluate abuziv.
Am prezentat evoluţia legislaţiei referitoare la restituirea bunurilor preluate
abuziv, evoluţia practicii instanţelor cu privire la retrocedarea acestor bunuri.
Analiza regimurilor juridice ale acţiunilor în restituire am realizat-o prin
indicarea categoriilor de bunuri care au putut fi restituite în baza Legii nr. 112/1995,
Legii nr. 10/2001, O.U.G. nr. 94/2000, în baza actelor normative referitoare la
comunităţile minorităţilor naţionale, dar şi a celor care au putut fi revendicate în baza
Legii nr. 213/1998, primul act normativ care a consacrat posibilitatea revendicării
bunurilor preluate abuziv, fără parcurgerea unei proceduri prealabile, dar numai până
la adoptarea unor legi speciale prin care s-a reglementat situaţia juridică a acestor
bunuri.
În cadrul acestor proceduri de restituire a bunurilor preluate abuziv am analizat
categoriile de persoane care pot avea calitate procesuală activă şi calitate procesuală
pasivă, inclusiv posibilitatea ca cetăţenii străini şi apatrizii să poată dobândi bunuri
imobile şi terenuri ca urmare a cererilor de restituire formulate.
Fiecare din aceste secţiunii cuprinde, pe lângă referirile la prevederile legale,
susţinerile doctrinare şi prezentarea soluţiilor pe care practica instanţelor (soluţiile
adoptate de instanţele de fond dar şi cele ale instanţei supreme) le-a dat numeroaselor
probleme legate de interpretarea unor texte legale.
Am făcut analiza rezolvărilor pe care Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie le-a
găsit unor probleme controversate şi soluţii neunitare ale instanţelor, în multe materii,
prin pronunţarea deciziilor de către Secţiile Unite, unele dintre ele criticate de către
doctrină, ca urmare a recursului în interesul legii.
Este adevărat că soluţiile pronunţate de Secţiile Unite, potrivit art. 329 alin. (3)
C.pr.civ., sunt obligatorii pentru instanţe, dar, din păcate, nu au efect asupra hotărârilor
judecătoreşti examinate şi nici cu privire la părţile din acele procese.
Am prezentat şi o parte din motivele avute în vedere de către Curtea Europeană
a Drepturilor Omului atunci când a pronunţat condamnările împotriva statului român, condamnări care au fost pronunţate tocmai plecând de la inconsecvenţa, incoerenţa
legislativă în această materie a bunurilor preluate abuziv, care au dus şi la pronunţarea
unor soluţii neunitare la nivelul instanţelor, chiar al celei supreme, al cărei rol este
tocmai acela de a asigura interpretarea şi aplicare unitară a legii.
Nu trebuie neglijat nici faptul că, în sistemul nostru de drept, multe litigii, care
vizează chiar soluţionarea litigiilor privind bunurile preluate abuziv, se soluţionează, în
ultimă instanţă, la nivelul curţilor de apel care au avut soluţii diferite la unele probleme
importante ivite în aplicarea legislaţiei privind restituirea bunurilor preluate abuziv.
Am acordat o atenţie deosebită, pentru că sunt obligatorii şi importante în
aplicarea acestei legislaţii, procedurilor prealabile reglementate şi probei dreptului de
proprietate în cadrul procedurilor de restituire.
Procedurile prealabile sunt unul din elementele care instituie un regim special
cererilor de retrocedare şi acţiunilor în justiţie pentru cei nemulţumiţi de modul de
soluţionare al cererilor de restituire adresate.
Dacă prezentarea procedurilor prealabile prevăzute de Legea nr. 112/1995 nu
mai este de actualitate, în schimb, pentru că numeroase notificări adresate potrivit
Legii nr. 10/2001, O.U.G. nr. 94/2000 sau actelor normative care au reglementat
restituirea bunurilor către comunităţile minorităţilor naţionale nu au fost soluţionate
încă, prezintă interes analiza procedurilor prealabile în cadrul acestora pentru că
problemele ivite au fost numeroase pe fondul lipsei de reglementare, iar doctrina şi
jurisprudenţa au încercat să găsească soluţii pentru că nu se poate aştepta modificarea
legii pentru rezolvarea litigiilor.
Pentru că în cadrul acestor proceduri prealabile au fost instituite, prin lege,
anumite termene în care pot fi formulate cererile de restituire, în care se răspunde la
aceste cereri de către cei care deţin bunurile ce fac obiectul cererilor de restituire, în
care se poate contesta soluţia comunicată am prezentat problemele apărute şi
rezolvările propuse.
Proba dreptului de proprietate în cadrul cererilor de restituire şi în cadrul
acţiunilor formulate în faţa instanţelor pentru a contesta măsurile dispuse se face tot în
condiţiile stabilite de actele normative cu caracter reparator adoptate, dar şi în această
materie au fost numeroase controverse pe care le-am reliefat.